경매가 끝났는데 돌려받은 돈이 보증금의 몇 분의 일도 안 되는 경우, 그동안은 사실상 방법이 없었어요. 2026년 11월 13일부터 '전세사기 피해 최소보장제'가 시행되면서 이 구조가 바뀝니다.
지난 10월 6일 국무회의에서 시행령이 의결되면서 계산 방법, 신청 시점, 제출 서류까지 확정됐는데요. 기사 제목만 보면 "3분의 1을 준다"로 읽히지만 실제로는 "3분의 1까지 채워준다"는 제도라서, 내가 얼마를 받을 수 있는지는 직접 계산해 봐야 알 수 있어요. 아래에서 하나씩 정리해 볼게요.
1. 최소보장제, 한 줄로 정리하면
전세사기 피해자가 경매·공매가 끝난 뒤 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 국가가 '최소지원금'으로 지급하는 제도예요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 근거 법 | 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기특별법) |
| 법 개정 | 2026년 4월 23일 국회 본회의 통과 → 5월 공포 |
| 시행령 의결 | 2026년 10월 6일 국무회의 |
| 시행일 | 2026년 11월 13일 (법 공포 6개월 후) |
| 보장 기준 | 임차보증금의 3분의 1 (최소보장금) |
| 신청·지급·정산 기관 | 한국토지주택공사(LH) 위탁 |
| 지급 결정 기한 | 신청일로부터 90일 (1회 30일 연장 가능) |
2. 왜 생겼나요? 기존 제도의 한계
지금까지 전세사기 피해 지원의 중심은 LH 등 공공주택사업자가 피해주택을 경매로 사들이고, 감정가와 낙찰가의 차이(경매차익)를 활용해 피해자가 공공임대로 최장 10년 거주하도록 하는 방식이었어요.
문제는 이 구조가 경매 결과에 따라 피해 회복 수준이 크게 달라진다는 점이었어요. 낙찰가가 높게 형성되면 경매차익이 줄어 지원도 작아지고, 같은 금액을 떼인 피해자끼리도 회복률이 천차만별이었죠. 피해자 단체와 국회에서 "최소한의 회복선이 있어야 한다"는 요구가 계속 나왔고, 이번 개정으로 처음 그 하한선이 생긴 거예요.
3. "3분의 1을 더 준다"가 아닌 이유
이 부분이 가장 많이 오해하는 지점이에요. 최소보장제는 보증금의 3분의 1을 '추가로' 주는 제도가 아니라, 이미 회수한 돈과 합쳐서 3분의 1이 되도록 '모자란 만큼만' 채워주는 제도예요.
⚠️ 그래서 이런 경우는 최소지원금이 없어요
- 경매 배당 등으로 이미 보증금의 3분의 1 이상을 회수한 경우
- 배당금은 적었지만 경매차익·임대료 지원액까지 합치면 3분의 1을 넘는 경우
특히 눈여겨볼 건 경매차익과 임대료 지원액도 '회수한 금액'으로 함께 계산된다는 점이에요. 현금으로 손에 쥔 돈만 따지는 게 아니라서, 배당표만 보고 "나는 3분의 1도 못 받았으니 대상"이라고 단정하면 실제 지급액과 차이가 날 수 있어요.
4. 최소지원금 계산법과 예시
📐 계산 공식
최소지원금 = 최소보장금(보증금 × 1/3) − 이미 회수한 금액
이미 회수한 금액에는 ① 대항력·우선변제권으로 배당받은 금액 ② 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액 ③ 경매차익 ④ 임대료 지원액 등이 포함돼요.
🧮 국토교통부 예시 (보증금 1억 5,000만 원)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 최소보장금 (1억 5,000만 원 × 1/3) | 5,000만 원 |
| 경매 배당금 | − 2,000만 원 |
| 경매차익 | − 1,000만 원 |
| 최소지원금 | 2,000만 원 |
| 최종 피해 회복액 | 3,000만 원 → 5,000만 원 |
기존에는 3,000만 원 회복에 그쳤던 피해자가 최소지원금 2,000만 원을 더 받아 총 5,000만 원까지 회복하게 되는 구조예요.
✏️ 직접 계산해 보면 (가상 예시)
같은 보증금 1억 5,000만 원이라도 배당금 3,500만 원 + 경매차익 2,000만 원을 받았다면 회수액이 5,500만 원이라 3분의 1(5,000만 원)을 이미 넘어서요. 이 경우 최소지원금은 0원이에요. 결국 핵심은 내 보증금의 3분의 1과 지금까지 회수한 총액을 비교해 보는 거예요.
5. 누가 받을 수 있나요? 대상 요건
- 전세사기피해자 결정을 받은 사람 — 전세사기피해지원위원회 심의를 거친 '피해자 결정문'이 있어야 해요.
- 경매·공매 절차가 끝났거나 끝나는 사례 — 최소지원금은 회수액이 확정된 뒤 계산하기 때문이에요.
- 회수 총액이 보증금의 3분의 1 미만인 경우
💡 단순 보증금 미반환 ≠ 전세사기 피해자
집주인이 보증금을 안 돌려주는 것만으로는 특별법상 피해자가 되지 않아요. 임대인의 기망, 다수 피해 발생 우려 등 법정 요건을 위원회가 심의해 결정해요. 아직 피해자 결정을 받지 않았다면 피해자 결정 신청이 먼저예요.
또한 국회 통과 당시 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용된다는 내용이 보도됐어요. 다만 구체적인 적용 범위와 접수 방식은 시행 전후 LH 공지로 다시 확인하시는 게 안전해요.
6. 신탁사기 피해자는 '선지급-후정산'
신탁사기처럼 소유권이 신탁회사로 넘어간 상태에서 권한 없는 임대인과 계약한 '무권계약' 피해자는 법적 다툼이 길어 경매가 끝나기까지 몇 년이 걸리기도 해요. 그래서 이 경우엔 순서를 바꿨어요.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| ① 선지급 | 경·공매가 끝나기 전에 지원금을 먼저 지급 |
| 선지급금 산정 | 최소보장금 − 임차보증금반환채권 변제액 − 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등 |
| ② 후정산 | 이후 경·공매 등으로 추가 회수한 금액이 생기면 반영해 정산 |
또한 지원금이 실제 피해자에게 돌아가도록 지원금의 양도·담보 제공·압류가 금지돼요.
7. 언제 신청하나요? 유형별 신청 시점
신청 시점이 유형마다 달라서 미리 확인해 두는 게 중요해요. 너무 일찍 신청하면 반려될 수 있고, 선지급은 반대로 기한을 넘기면 신청 자체가 안 돼요.
| 내 상황 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| 공공주택사업자(LH 등)에 피해주택 매입을 요청한 경우 | 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금 신청 |
| 피해주택 매입을 요청하지 않은 경우 | 피해주택 처분 절차가 완료된 뒤 최소지원금 신청 |
| 신탁사기 등 무권계약 피해자 | LH 매입 또는 처분 절차가 끝나기 전까지 선지급금 신청 |
8. 신청 서류와 진행 절차
📂 제출 서류
- 전세사기피해자 결정문
- 임대차계약서 사본
- 주민등록표 초본
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 배당표 또는 배분계산서
- 임대보증금반환채권 변제 관련 서류
질병이나 해외 체류 등으로 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 선임할 수 있어요.
⏱️ 진행 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 신청 | LH에 최소지원금 또는 선지급금 신청 |
| 결정·통지 | 신청일로부터 90일 이내 지급 여부·금액 결정 (부득이한 경우 30일 범위에서 1회 연장) |
| 이의신청 | 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지받은 날부터 30일 이내 |
📌 시행일(11월 13일) 전까지 배당표와 피해자 결정문은 미리 챙겨 두세요. 세부 접수 창구와 온라인 신청 여부는 LH의 시행 공지로 최종 확인이 필요해요.
9. 받은 뒤 꼭 지켜야 할 반납 의무
지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 생기면 반드시 신고하고 해당 금액을 돌려줘야 해요.
🚨 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과돼요. 특히 선지급금을 받은 신탁사기 피해자는 나중에 경매에서 추가 배당이 생길 수 있으니 꼭 기억해 두세요.
10. 함께 바뀌는 피해 지원 내용
- 경매 우선매수 완화 — 최고가 입찰자가 없으면 피해자가 최저매각가격으로 우선매수 신고 가능
- 경·공매 유예·정지 신청 — 공공주택사업자에게 신청 권한 부여, 촉박한 일정으로 매입 못 하던 문제 보완
- 대체 공공임대 — 경매 후에도 주택을 확보하지 못한 피해자도 대체 공공임대 지원 대상
- 비피해 임차인 보증금 인수 비용 — 공공이 피해주택을 사들일 때 비피해 임차인 보증금 반환채무를 인수하면 취득비용에 포함
- 피해자 협동조합 지원 — 피해자 협동조합이 지분 50% 이상을 가진 리츠에 지방정부가 행정·재정 지원 가능
- 임대인 신용정보 조회 — 국토부가 신용정보집중기관에 임대인의 대출·연체 정보 등을 요청할 수 있는 절차 마련
11. 자주 묻는 질문
- Q. 보증금의 3분의 1을 무조건 받나요?
- 아니에요. 이미 회수한 금액(배당금·경매차익·임대료 지원액 등)을 뺀 부족분만 받아요. 회수액이 이미 3분의 1 이상이면 최소지원금은 없어요.
- Q. 경매가 이미 끝났는데 받을 수 있나요?
- 법 개정 당시 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용된다고 보도됐어요. 구체적인 범위는 LH 시행 공지로 확인해 주세요.
- Q. 피해자 결정을 아직 못 받았어요.
- 최소보장제를 포함한 특별법 지원은 피해자 결정이 전제예요. 피해자 결정 신청부터 진행해야 해요.
- Q. 신청하면 언제 결과가 나오나요?
- LH는 신청일로부터 90일 이내에 결정해 통지해야 하고, 부득이한 경우 30일 범위에서 한 번 연장할 수 있어요.
- Q. 받은 지원금을 압류당할 수도 있나요?
- 개정법은 지원금의 양도·담보 제공·압류를 금지하고 있어요.
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