서울에서 전셋집을 알아보는 신혼부부라면 ‘미리내집’이라는 이름을 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 정식 명칭은 장기전세주택Ⅱ이며, 주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 최장 20년까지 거주할 수 있는 서울시 공공임대주택입니다. 다만 이 제도는 이름이 비슷한 유형이 세 가지나 되고, 소득 기준을 계산하는 방식에 의외의 함정이 있어 실제 신청 단계에서 헷갈리는 분이 많습니다.
이 글에서는 2026년 기준 신혼부부 장기전세주택의 자격 요건과 소득·자산 기준, 출산 시 인센티브, 그리고 올해 새로 도입된 보증금 분할납부제까지 공식 자료를 근거로 정리하였습니다. 특히 가구원수 산정에 태아가 포함된다는 규정 하나로 소득 상한이 월 400만 원 이상 달라지는 구조는 반드시 확인하시기 바랍니다.
1. 신혼부부 장기전세주택(미리내집)이란
장기전세주택Ⅱ(미리내집)는 출산을 계획 중인 신혼부부의 주거 안정을 지원하고, 입주 이후 출산한 가구에 거주기간 연장과 내 집 마련 기회를 제공하는 서울특별시 공공임대주택입니다. ‘미리내집’이라는 이름은 ‘내 집이 될 주택을 미리 마련한다’는 뜻에서 나왔습니다.
가장 큰 특징은 월세 없이 전세보증금만 납부한다는 점입니다. 주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 공급되며, 2년 단위로 재계약하면서 기본 10년, 입주 후 자녀를 출산하면 최장 20년까지 거주할 수 있습니다. 분양전환되지 않는 공공임대주택이지만, 2자녀 이상 출산 가구에는 예외적으로 우선매수청구권이 부여됩니다.
- 공급 주체: 서울특별시 / 서울주택도시개발공사(SH)
- 대상: 혼인신고일로부터 7년 이내 신혼부부 또는 예비신혼부부
- 임대 조건: 주변 시세 80% 이하 전세보증금(월세 없음)
- 거주 기간: 기본 최장 10년, 출산 시 최장 20년
- 공급 목표: 2026년 이후 연간 4,000호
공급 실적을 보면 2024년부터 2025년 말까지 4,543가구가 공급되었고, 2026년부터 2030년까지 매년 4,000가구씩 총 2만 가구를 추가 공급할 계획입니다. 다만 아파트형은 도시정비사업 과정에서 확보한 공공주택을 활용하는 구조여서 물량이 여러 단지에 소규모로 흩어진다는 지적이 있으며, 서울시는 이를 보완하기 위해 미리내집 전용단지 조성을 검토하고 있습니다.
2. 가장 많이 헷갈리는 부분: 미리내집은 세 가지 유형입니다
‘신혼부부 장기전세주택’을 검색해 SH 공고를 열었는데 조건이 아는 것과 다르다면, 유형을 잘못 보신 것일 가능성이 높습니다. 미리내집은 아파트형·일반주택형·보증금 지원형 세 가지로 나뉘며, 이 중 장기전세주택Ⅱ에 해당하는 것은 아파트형 하나뿐입니다.
| 구분 | 아파트형(장기전세주택Ⅱ) | 일반주택형(신혼·신생아매입임대주택Ⅱ) |
|---|---|---|
| 주택 종류 | 아파트 | 오피스텔·도시형생활주택·다가구주택 등 |
| 임대 방식 | 전세보증금만 (시세 80% 이하) | 보증금+월세 (시세 60~70% 수준) |
| 소득 기준 | 60㎡ 이하 120%(맞벌이 180%) 60㎡ 초과 150%(맞벌이 200%) | 130%(맞벌이 200%) |
| 총자산 기준 | 6억 6,200만 원 이하 | 3억 6,200만 원 이하 |
| 거주 기간 | 기본 10년 / 출산 시 최장 20년 | 기본 10년 / 자녀 있으면 최장 14년 |
| 출산 혜택 | 거주 연장 + 우선매수청구권 | 10년 거주 후 장기전세주택 우선 이주 신청권 |
즉 두 유형은 이름만 ‘미리내집’을 공유할 뿐 자산 기준이 3억 원가량 차이나고, 임대 방식과 최종 혜택의 성격도 다릅니다. 아파트형에서 소득이 초과되어 탈락한 분이 일반주택형에는 해당할 수 있고, 그 반대도 가능합니다. 공고문 첫 장의 정식 명칭을 반드시 확인하시기 바랍니다.
참고로 2026년 8월 현재 진행 중인 모집은 2026년 제1차 일반주택형 미리내집으로, 강북·구로·금천·송파·도봉·중랑 6개 자치구에 총 128세대(신규 53세대, 잔여 공가 75세대)가 공급됩니다. 인터넷 청약은 8월 31일부터 9월 2일까지이며 입주는 2027년 2월부터 순차 진행됩니다. 아파트형 장기전세주택Ⅱ는 2026년 4월 24일 공고된 제7차가 가장 최근 회차이며, 제8차 일정은 아직 공식 공지되지 않았습니다.
3. 신청 자격 : 5년 무주택 요건에 주의하십시오
입주자 모집 공고일 현재 서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원으로서 아래 요건을 모두 충족해야 합니다.
- (신혼부부) 혼인신고일로부터 7년 이내인 자
(예비신혼부부) 혼인을 계획 중이며 해당 주택 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있는 자 - 소득·자산·자동차 보유 기준을 충족할 것
- 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원 모두 무주택자일 것
- 신청자 및 (예비)배우자 모두 공고일 이전 5년 동안 계속하여 주택을 소유하지 않았을 것
네 번째 요건이 실무에서 가장 자주 걸립니다. 일반적인 신혼부부 특별공급은 ‘현재 무주택’이면 되지만, 미리내집은 과거 5년간의 주택 소유 이력까지 확인합니다. 결혼 전에 잠시 집을 보유했다가 처분한 경우, 상속으로 지분을 취득했다가 정리한 경우 등이 여기에 해당할 수 있으므로 신청 전 확인이 필요합니다.
4. 2026년 소득 기준 : 태아 한 명이 상한선을 바꿉니다
소득 기준은 전용면적에 따라 나뉩니다.
- 전용면적 60㎡ 이하: 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 120% 이하 (맞벌이 180% 이하)
- 전용면적 60㎡ 초과: 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 150% 이하 (맞벌이 200% 이하)
여기까지는 어느 자료에나 나옵니다. 정작 중요한 것은 실제 금액표입니다. SH가 공개한 2026년 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준은 다음과 같습니다.
| 비율 | 2인 가구 | 3인 가구 | 4인 가구 | 5인 가구 |
|---|---|---|---|---|
| 100% | 5,866,270원 | 8,168,429원 | 8,802,202원 | 9,326,985원 |
| 120% | 7,039,524원 | 9,802,115원 | 10,562,642원 | 11,192,382원 |
| 150% | 8,799,405원 | 12,252,644원 | 13,203,303원 | 13,990,478원 |
| 180% | 10,559,286원 | 14,703,172원 | 15,843,964원 | 16,788,573원 |
| 200% | 11,732,540원 | 16,336,858원 | 17,604,404원 | 18,653,970원 |
표를 가로가 아니라 세로로 보시기 바랍니다. 2인 가구에서 3인 가구로 넘어가는 순간 기준선이 급격히 올라갑니다. 100% 기준으로 586만 원에서 816만 원으로, 무려 39% 상승합니다. 4인 가구로 넘어갈 때의 증가폭(약 8%)과 비교하면 확연히 다른 폭입니다.
그리고 SH 산정기준에는 “태아 수를 가구원수에 포함하되 태아 수 확인이 불가능한 경우 1인으로 산정한다”는 규정이 명시되어 있습니다. 임신 중인 신혼부부는 2인이 아니라 3인 가구로 계산된다는 뜻입니다.
| 상황 | 가구원수 | 소득 상한 |
|---|---|---|
| 자녀 계획 단계 | 2인 | 10,559,286원 |
| 임신 중(태아 1명 포함) | 3인 | 14,703,172원 |
| 차이 | 월 4,143,886원 | |
월 414만 원, 연으로 환산하면 약 5,000만 원 차이입니다. 소득 초과로 미리내집을 포기했던 맞벌이 부부라도 임신 사실이 확인되는 시점에는 기준을 통과할 수 있다는 의미입니다. 반대로 자녀 계획이 있는 상태에서 무리하게 서두를 필요가 없다는 판단 근거가 되기도 합니다. 대부분의 안내 자료가 ‘120%·180%’라는 비율만 언급하고 이 금액표의 계단 구조를 짚지 않기 때문에, 스스로 확인해 볼 가치가 있는 지점입니다.
소득은 세전 금액으로 계산하며, 사회보장정보시스템이 제공하는 12가지 소득(상시·일용·자활·공공일자리 근로소득, 농업·임업·어업·기타사업 소득, 임대·이자·연금 등 재산소득, 공적이전소득)을 세대구성원 전원에 대해 합산합니다.
5. 자산·자동차 기준과 자녀에 따른 완화
세대구성원 전원이 보유한 부동산·자동차·금융자산·일반자산을 합산해 판정하며, 자녀가 있으면 기준이 완화됩니다.
| 구분 | 총자산 | 자동차 |
|---|---|---|
| 기본 | 6억 6,200만 원 이하 | 4,542만 원 이하 |
| 2023.3.28. 이후 출생 자녀(태아 포함) 1명 | 7억 2,800만 원 이하 | 4,996만 원 이하 |
| 2023.3.28. 이후 출생 자녀(태아 포함) 2명 이상 | 7억 9,400만 원 이하 | 5,451만 원 이하 |
| 2023.3.28. 이후 자녀 1명 + 그 이전 출생 미성년자녀 | 7억 9,400만 원 이하 | 5,451만 원 이하 |
여기서도 태아가 포함된다는 점에 주목하시기 바랍니다. 임신 중이라면 소득 기준은 3인 가구로, 자산 기준은 1명 완화 구간으로 동시에 적용받게 됩니다. 총자산 기준으로는 6,600만 원, 자동차 기준으로는 454만 원의 여유가 추가로 생깁니다.
6. 자녀 출산 시 인센티브 : 조건을 정확히 보셔야 합니다
미리내집의 핵심은 입주 이후 출산했을 때 주어지는 혜택입니다. SH가 공개한 2026년 기준 지원 내용은 다음과 같습니다.
| 구분 | 1자녀 | 2자녀 | 3자녀 | 4자녀 | 5자녀 이상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 거주기간 | 최장 20년 | ||||
| 재계약 시 소득기준 | 폐지 | ||||
| 재계약 시 자산기준 | 폐지 | ||||
| 우선매수청구권 | 없음 | 20년 거주 후 부여 | |||
| 보증금 인센티브 | 없음 | — | — | 시세 60% | 시세 50% |
| 매매가격 인센티브 | 없음 | 시세 90% | 시세 80% | 시세 60% | 시세 50% |
– 재계약 시 소득·자산 기준 폐지가 실질적으로 가장 큰 혜택입니다
공공임대주택은 보통 2년마다 재계약할 때 소득·자산 기준을 다시 심사하고, 초과하면 퇴거하거나 할증된 임대료를 부담해야 합니다. 미리내집은 자녀를 1명만 출산해도 이 심사가 사라집니다. 입주 후 승진하거나 소득이 크게 늘어도 20년간 거주가 보장된다는 뜻으로, 20~30대 맞벌이 부부에게는 우선매수청구권보다 현실적으로 더 체감되는 조건입니다.
– 우선매수청구권은 ‘시세 90%’라는 문구만 보면 오해합니다
언론 보도에는 “시세보다 최대 20% 저렴하게 주택을 매수할 수 있다”는 표현이 자주 등장합니다. 그러나 공고문에 명시된 실제 조건은 훨씬 구체적입니다.
- 대상: 입주 이후 자녀 2명 이상을 출산한 가구
- 시점: 20년 거주기간 이후 (3자녀 이상 출산 시 10년 거주 후로 앞당겨 부여)
- 가격 기준: 청구권 행사 당시 감정평가법인 두 곳의 평가금액을 산술평균한 시세의 90%(3자녀 이상 80%)
- 전매 제한: 매수한 주택을 5년 이내 재매각하면 시세차익 반환 페널티 부과 — 1년 이내 50%, 2년 이내 40%, 3년 이내 30%, 4년 이내 20%, 5년 이내 10%
정리하면 “두 아이를 낳고 20년을 살아야 비로소 열리는 권리”이며, 취득 후에도 5년간 사실상 실거주가 전제됩니다. 시세 대비 10~20% 할인 역시 20년 뒤 감정평가액을 기준으로 하므로, 지금 시점의 가격으로 계산하면 안 됩니다. 다만 20년간 시세 80% 전세로 거주하며 축적한 주거비 절감분까지 함께 고려하면 여전히 강력한 조건인 것은 사실입니다.
한편 4자녀 이상 가구 혜택은 2026년에 신설된 항목입니다. 기존에는 3자녀 이상인 경우 매매가에 한해 80% 혜택이 부여됐으나, 4자녀 가구는 보증금과 매매가 모두 시세 대비 60% 수준, 5자녀 이상은 50%까지 적용됩니다. 이는 보증금 자체를 낮춰 주는 조항으로, 매매가 할인과 성격이 다릅니다.
7. 2026년 신설: 보증금 분할납부제
서울 전세가가 오르면서 미리내집 보증금도 함께 올랐습니다. 시세의 80% 수준이라 해도 강남권 아파트는 수억 원대에 이릅니다. 문제는 신혼부부 전용 버팀목 전세자금대출이 임차보증금 요건 등으로 제약을 받아 주요 단지에서는 활용하기 어렵다는 점이었습니다.
서울시는 이를 완화하기 위해 2026년부터 보증금 분할납부제를 도입했습니다. 제7차 모집부터 적용되었습니다.
- 입주 시 임대보증금의 70%만 우선 납부
- 나머지 30%는 퇴거 시까지 납부 유예
- 유예분에 연 2.73% 수준의 이자 적용
제7차 모집에 포함된 동작구 힐스테이트 동작 시그니처 전용 45㎡를 예로 들면, 전세금 4억 6,956만 원 기준으로 입주 시 3억 2,869만 원만 납부하고 나머지 1억 4,086만 원은 퇴거 시까지 유예됩니다. 이를 연 4.0% 금리 전세대출로 환산할 경우 연간 약 563만 원, 월 약 47만 원의 이자 부담을 줄이는 효과가 있다는 분석이 나왔습니다.
다만 유예는 면제가 아닙니다. 연 2.73%의 이자가 계속 발생하고 원금은 퇴거 시 정산해야 합니다. 초기 자금 부담을 뒤로 미루는 제도로 이해하시는 것이 정확합니다.
참고로 신혼부부 전용 버팀목 대출의 한도와 보증금 요건은 매체마다 표기가 엇갈립니다. 실제 대출 가능 여부는 주택도시기금 또는 취급 은행에서 직접 확인하시기 바랍니다.
8. 입주자 선정 방식: 가점이 낮다고 포기할 필요는 없습니다
선정 절차는 가·감점 배점을 합산한 뒤 배점이 동일한 경우 전산 추첨을 하고, 저소득자에게 40% 이내를 우선 배정한 다음, 우선배정 탈락자를 포함해 최종 전산추첨을 진행하는 구조입니다.
| 구분 | 5점 | 4점 | 3점 | 2점 | 1점 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서울시 연속 거주기간(만19세 이후) | 10년 이상 | 7년 이상 | 5년 이상 | 3년 이상 | 3년 미만 |
| 주택청약종합저축 납입 횟수 | 120회 이상 | 84회 이상 | 60회 이상 | 36회 이상 | 36회 미만 |
주목할 점은 가점 항목이 단 두 개라는 것입니다. 같은 SH의 일반 장기전세주택(장기전세주택Ⅰ, 이른바 시프트)은 서울시 거주기간·무주택기간·신청자 나이·부양가족 수·청약저축 납입 횟수까지 다섯 개 항목으로 평가합니다. 나이와 무주택기간이 배점에 들어가는 구조상 20~30대 신혼부부는 애초에 불리합니다.
반면 미리내집은 거주기간과 납입 횟수 두 가지만 보고, 그마저도 부부 합산이 가능하며, 동점자는 추첨으로 가립니다. 서울 거주 기간이 짧고 청약통장 납입 횟수가 적어도 구조적으로 배제되지는 않습니다. 실제 제7차 모집에는 441가구 공급에 2만 2,924명이 지원해 평균 51.98대 1의 경쟁률을 기록했는데, 이 경쟁의 상당 부분은 가점이 아니라 추첨에서 갈립니다.
– 감점 항목은 반드시 확인하십시오
2009년 11월 30일 이후 입주자모집공고에 따라 장기전세주택을 계약한 이력이 있으면 감점이 적용됩니다.
- 당첨자 발표일 기준 3년 이내 계약 사실: -6점
- 당첨자 발표일 기준 5년 이내 계약 사실: -4점
- 그 밖의 장기전세주택 계약 사실: -2점
신청자 및 배우자(분리 배우자 포함)의 계약 이력이 대상이며, 임차권 양도의 경우 양도인과 양수인이 모두 포함됩니다. 최대 가점이 10점(부부 합산 시 20점)인 구조에서 -6점은 결코 작지 않습니다. 더 중요한 것은 당첨자 발표 이후에도 계약 사실이 확인되면 감점이 소급 적용되어 당첨과 계약이 취소될 수 있다는 점입니다.
9. 신청 방법과 절차
- 공고 확인 — SH 인터넷청약시스템(www.i-sh.co.kr) 또는 서울주거포털에서 입주자 모집공고 확인
- 사전 준비 — 공동인증서·금융인증서·간편인증 중 하나를 접수일 이전에 미리 발급. 카카오톡, 네이버, 토스, 은행 앱 등의 간편인증도 지원
- 인터넷 청약 — 공고에 명시된 접수 기간(통상 3일)에 SH 홈페이지에서 신청. 청약연습하기 메뉴로 사전 연습 가능
- 서류심사 대상자 발표 — SH 홈페이지에서 조회
- 서류 제출 — 등기우편 제출이 원칙이며 일반우편·택배·방문접수는 인정되지 않습니다. 모든 서류는 공고일 이후 발급분만 유효합니다
- 당첨자 발표 및 계약 — 이후 동호 배정 및 입주
서류 제출 단계에서 무주택세대구성원 전원의 동의서가 필요하며, 만 14세 미만 세대구성원은 법정대리인이 서명합니다. 인감도장을 날인하는 경우 인감증명서 원본을 함께 제출해야 합니다.
모바일로 청약할 때 네이버 앱이나 다음 앱의 내장 브라우저를 쓰면 호환성 문제로 진행이 되지 않을 수 있습니다. 안드로이드는 기본 인터넷 브라우저 또는 크롬, 아이폰은 크롬이나 사파리를 이용하시기 바랍니다.
10. 자주 묻는 질문
Q. 당첨되면 청약통장이 사라지나요?
아닙니다. SH는 청약저축 통장을 요구하는 것이 입주 자격을 확인하기 위한 절차에 불과하며, 입주 후에도 분양 주택에 자유롭게 청약할 수 있다고 안내하고 있습니다. 미리내집에 거주하면서 청약통장을 계속 유지하고 공공분양이나 민영분양에 도전할 수 있습니다.
Q. 예비신혼부부도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 혼인을 계획 중이며 해당 주택 입주 전까지 혼인 사실을 증명할 수 있으면 됩니다. 다만 회차별 공고에 따라 ‘공고일로부터 6개월 이내 혼인 사실 증명’ 같은 세부 기한이 붙는 경우가 있으므로 해당 공고문을 확인하셔야 합니다. 예비신혼부부는 혼인으로 구성될 세대의 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.
Q. 임대료는 얼마나 저렴한가요?
아파트형(장기전세주택Ⅱ)은 주변 시세의 80% 이하 전세보증금으로 공급되며 월세가 없습니다. 일반주택형은 보증금과 월세를 함께 부담하되 소득 수준 등에 따라 시중 시세의 60~70% 수준으로 책정됩니다.
Q. 아파트 품질이 일반 임대주택과 다른가요?
SH는 설계부터 시공, 마감까지 분양주택과 동일한 건설사가 동일한 방법으로 짓는다고 안내하고 있습니다. 실제 제7차 모집에는 서초구 반포자이, 송파구 잠실르엘, 강동구 올림픽파크포레온, 성동구 서울숲아이파크 등이 포함되었습니다.
Q. 다음 모집은 언제인가요?
아파트형 제8차 모집 일정은 2026년 8월 기준 공식 공지되지 않았습니다. SH 인터넷청약시스템의 청약공고 알리미 서비스를 신청해 두시면 공고 시점에 안내를 받으실 수 있습니다. 일반주택형은 2026년 제1차 모집이 8월 31일부터 9월 2일까지 진행됩니다.
정리하며
- ‘미리내집’은 세 가지 유형이 있으며, 장기전세주택Ⅱ는 그중 아파트형 하나입니다. 공고문의 정식 명칭부터 확인하십시오
- 소득 기준은 비율이 아니라 금액표를 보셔야 합니다. 태아를 가구원수에 포함하면 2인에서 3인으로 넘어가며 상한선이 크게 올라갑니다
- 재계약 시 소득·자산 기준 폐지는 1자녀부터 적용되며, 우선매수청구권보다 실질적인 혜택일 수 있습니다
- 우선매수청구권은 2자녀 이상·20년 거주가 조건이고 5년 전매 페널티가 붙습니다
- 가점 항목이 두 개뿐이고 동점 시 추첨이므로, 조건이 불리해도 시도해 볼 여지가 있습니다
- 과거 장기전세주택 계약 이력이 있으면 감점되며, 발표 후에도 소급 취소될 수 있습니다