공장에서 미리 만들어 현장에서 조립하는 ‘공업화주택(모듈러주택)’ 관련 제도가 최근 정비되었습니다. 국토교통부는 「주택건설기준 등에 관한 규정」을 개정해 2026년 5월 6일부터 공업화주택 변경 인정 절차를 신설하고, 인정 유효기간을 3년 주기로 연장할 수 있도록 했습니다. 오늘은 이번 개정의 구체적인 내용과, 함께 추진되고 있는 모듈러주택 활성화 정책 흐름을 정리해 드리겠습니다.
1. 공업화주택이란
공업화주택은 건축물의 주요 구조부 일부 또는 전부를 공장에서 사전 제작한 뒤 현장으로 옮겨 조립하는 탈현장건설공법(OSC, Off-Site Construction)을 활용해 짓는 주택을 말합니다. 크게 골조·벽체·설비까지 통째로 완성해 옮기는 모듈러(Modular) 방식, 콘크리트 부재를 미리 제작하는 프리캐스트 콘크리트(PC) 방식, 내부 벽체나 화장실 등을 공장에서 만들어 현장 골조에 삽입하는 인필(Infill) 방식으로 나뉩니다. 국토교통부가 정한 성능·생산 기준을 충족하면 ‘공업화주택’으로 인정받게 됩니다.
2. 2026년 5월 개정, 무엇이 바뀌었나
이번 개정(대통령령 제36308호, 2026. 5. 6. 공포·시행)의 핵심은 크게 두 가지입니다.
- 변경 인정 절차 신설: 이미 공업화주택으로 인정받은 이후 공장 소재지나 주택의 성능, 생산설비 등 인정받은 내용이 바뀌는 경우, 별도로 국토교통부장관의 변경 인정을 받도록 했습니다. 이어 후속 시행규칙(국토교통부령 제1581호, 2026. 5. 6. 시행)에서 변경 인정에 필요한 서식도 함께 마련됐습니다.
- 유효기간 3년 주기 연장: 공업화주택 인정의 기본 유효기간은 5년인데, 연장 신청 시 한 번에 연장되는 기간이 3년을 넘지 않도록 하는 방식으로 연장 절차를 구체화했습니다. 인정 이후에도 주기적으로 성능과 생산체계를 다시 확인하도록 하는 취지입니다.
공업화주택 인정 제도 자체는 2017년 관련 규정 신설(제61조의2~4) 이후 운영돼 왔는데, 최근 모듈러 시장이 커지면서 인정받은 이후의 변경 사항 관리와 유효기간 갱신 절차를 촘촘히 다듬은 것으로 볼 수 있습니다.
3. 왜 지금 손질했을까: 커지는 모듈러 시장
업계 자료에 따르면 공업화주택 인정 건수는 2012년부터 2023년까지 연 1~2건에 그쳤지만, 2024년과 2025년에는 각각 6건(2025년 11월 기준)으로 늘었습니다. GS건설 자회사 자이가이스트는 2025년 9월 철골 모듈러 기술로 18층까지 적용 가능한 공업화주택 인정을 받았고, 현대엔지니어링은 2023년 용인 영덕에 13층(106호) 모듈러 공동주택을 지었습니다. 고령화에 따른 건설 인력 부족, 공사기간 단축(기존 대비 20~30%) 필요성이 맞물리며 대형 건설사들의 모듈러 사업 진출도 이어지고 있습니다.
4. 함께 보면 좋은 정책 흐름: 모듈러 특별법 추진
국토교통부는 2026년 7월 14일 대통령 업무보고에서 모듈러주택에 맞는 건설기준과 인센티브 등을 담은 ‘모듈러 특별법’을 2027년 제정할 계획이라고 밝혔습니다. 같은 자리에서 모듈러 공공주택 발주 물량을 최대 3배로 확대해 공공주택 공급의 한 축으로 키우겠다는 방침도 함께 제시됐습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 7월 10일 전북 군산의 모듈러 주택 제작 공장을 방문했고, 국토부는 이 현장을 담은 영상을 유튜브에 공개하기도 했습니다.
다만 특별법은 아직 제정 전 단계이며, 발주 확대 계획 역시 구체적인 시행 시기와 물량은 추후 발표를 통해 확정될 예정입니다. 관련 소식은 확정되는 대로 업데이트하겠습니다.
5. 자주 묻는 질문
공업화주택 인정의 유효기간은 몇 년인가요?
기본 유효기간은 5년이며, 2026년 5월 6일 개정으로 연장 시마다 3년을 넘지 않는 범위에서 유효기간을 연장할 수 있는 절차가 마련되었습니다.
변경 인정은 어떤 경우에 받아야 하나요?
공장 소재지, 공업화주택의 성능, 생산설비에 관한 사항이 바뀌는 경우 변경 인정을 받아야 합니다.
모듈러 특별법은 언제부터 적용되나요?
2026년 7월 기준 국토교통부가 2027년 제정을 목표로 추진 중이라고 밝힌 단계로, 아직 법안이 확정되지는 않았습니다.